坐拥5套房还想买第6套的魔都土著，可能日子还没你过得好

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最近力哥讲房子比较多，也不经意间带到说，力哥自己也莫名被“千万富翁”了，很多三四线城市的小伙伴听了感觉像天书一样，觉得一线城市的土著各个都是大土豪啊。

其实不然，北上深马路上随便扔块砖头都能撂倒一大片“千万富翁”，力哥给你讲个故事就明白了。

我有个朋友，暂且称为P君……不对，字母君用到吐了……今天换个节奏，暂且称为“李雷”，他老婆叫“韩梅梅”，两人都是上海土著。

李雷和韩梅梅都是最典型的上海普通工薪阶层家庭背景出身的最普通的上海80后。

李雷老家在静安，一室户老公房，建筑面积38平米，直到18岁前，他一直和父母挤在这一间房里生活，真是“童年不幸”……

2003年，他爸妈好不容易咬牙攒了一点钱再贷款在普陀区买了套稍微像样点的大房子，120平米。

韩梅梅也差不多，老家闸北，也是很小的一室一厅老公房，45平米，也和父母挤在一起，父母也是后来好不容易咬牙在长宁买了套房，但因为买晚了，上海房价已经涨的很恐怖了，所以只换了套57平米的小两室一厅老公房。

上海有句俗话叫“螺蛳壳里做道场”（“蜗居”的说法就是这么来的），说的就是上海由于地狭人多，生活空间极度逼仄，但上海人长期受西方文化影响又很追求生活品质，所以不管地方多小，都希望搞得很精致，说白了就是死要面子装逼。力哥在《罗子君妈妈：上海人为啥那么招人厌》一文中有更生动的讲解。

后来去过香港才知道，和香港比，上海的逼仄只是小巫见大巫。香港底层穷人生活空间的逼仄是完全透不过气的，可以把人的心态完全扭曲的，太恐怖了。

2013年，李雷家祖宅拆迁，在闵行分到一套动迁安置房，还有电梯，小区环境很好，88平米。

李雷和韩梅梅都是典型的上海80后独生子女，他们也只生了一个孩子，属于4-2-1一脉单传的家庭结构，现在名下共有5套房产：静安、普陀、长宁、闸北、闵行各一套。

普陀房子李雷爸妈住，长宁房子韩梅梅爸妈住，同时考虑到孩子读书和改善居住的需求，静安（孩子学区）和闵行（住得舒服）的房子都是小两口在住。

闸北房子韩梅梅爸妈拿去出租，月入2800元。

魔都上半年的新房成交均价数据是这样滴

我们就以房产所在区的均价来大致估算下这家人现在名下房产的全部市值

静安房：38X88872=338万

普陀房：120X59630=716万

闸北房：45X60912=274万

长宁房：57X68374=390万

闵行房：88X46673=411万

其中闵行房的价值肯定低估了，因为闵行区太大，他们家的房子位于大虹桥版块的闵行辖区内，所以价格其实不止这点，但为了方便统计就不做特殊考虑，这5套房市值合计2129万元，考虑到二手房对新房的折价，就算打个9折也逼近2000万了。

而且这5套房子都没贷款，都是净资产。

但这又如何？

小两口的双方父母当年买房时，已经把家里的核心家底都掏出来了，虽然后来还在不断赚钱，但现在都退休了，就靠退休金生活，而小两口现在的工作和收入也都一般，再加上没心没肺不会理财到处吃喝玩乐，其实也没攒下多少钱，他们和我说，三个家庭能拿出来的钱合计不过100多万撑死了。

但是这100多万要负责双方4个老人今后的养老看病以及孩子未来越来越昂贵的教育费用，还要维持在魔都基本体面的生活，真的很多吗？

为什么力哥对他们家的财务状况会了解那么清楚？

因为他们家最近在筹划换房，心里没底，所以来问我这个野路子民间理财砖家。

原因是韩梅梅爸妈都60多岁的人了，最近狗日的天太热，两人身体都有不适，但他们当初买的房子在5楼，没电梯，每天上下楼梯已经感觉到吃力了，以后年纪越大会越吃力。所以他们想换房子，把现在住的长宁房卖掉，换成宝山更新的电梯房去，作为自己未来的养老房。

这个置换需求合情合理吧？

但这就遇到两个现实问题

一是韩梅梅爸妈虽然都是上海人，但名下已拥有两套共有产权房，无法再买第三套房，如果采取先卖长宁房，钱到手后再买宝山房的办法，会面临巨大的房价上涨和政策突变风险，一旦遭遇这种风险，那可就是一夜之间平白无故增加几十万换房成本啊，已经有无数先辈留下过血的教训了。

反过来说，如果先看中了心仪的房子，签了约付了定金再去卖老房子，风险更大，因为现在调控太严格，房子很难卖，要不就得大幅降价急售才能脱手，要不就得损失动辄20-30万的定金，所以不管先卖后买或者先买后卖的换房策略现在都有很大风险。

如果不能先卖再买，那就只能老夫妻假离婚换来一个买房资格……

但还有第二个问题，这个换房计划还需要贴钱，而老夫妻都已经失去了贷款资格，接力贷也暂停了，而韩梅梅名下的公积金还从来没用过，完全可以申请公积金贷款，把这套宝山房写在自己名下。

这样一来，既把公积金里的死钱盘活了，也享受了公积金超低优惠利率，还不用父母假离婚，长远看，还省了父母百年后再把房子继承给孩子还要支付一笔手续费甚至遗产税的风险。

一举四得。

但代价是李雷和韩梅梅必须假离婚……

当然，其实他们现在还面临其他备选方案。比如保留长宁房，卖掉闸北房，再多贷点款，又比如长宁房和闸北房都保留，努力凑足首付多贷款直接买宝山房，今后长宁闸北两套房一起收房租补贴房贷，如果实在压力太大再考虑卖闸北房减轻压力。

所以他们才会感到纠结迷惑……

你看，这就是号称名下资产2000万的普通上海土著的真实生活，一点不值得羡慕。因为95%以上的资产都是一块块水泥砖瓦，真正自己能动用的钱并不多。

而想要改善下居住条件，就会面临巨大的财务压力，甚至还要考验夫妻感情的坚贞——不是考验老夫妻，就是考验小夫妻……

~CA~

去年9月力哥写过《链家又出大事：客户在签约室追着中介一路猛打！》，那对要买房的小夫妻最后决定考验爸妈的感情，毕竟老年人面对的情感风险和诱惑比年轻人小得多，但没想到老革命的感情也经不住考验……

你可能会说，你们这些上海土著不是傻吗？为啥不把房子变现去三四线小城市生活，2000万啊！这么多钱可以让你在当地爽到天上去了，天天吃香的喝辣的也吃不穷啊！

然而你只看到了一线城市高房价对人性的扭曲，却没看到一线城市拥有三四线城市无法匹敌的巨大资源优势。

对老人来说，最重要的是健康医疗资源。他们计划买的养老房，边上就是一个硕大无比的公园，上海著名的绿肺之一，而且边上还有上海著名的三甲医院分院，医生都是从市中心总院调拨过来的，硬件设施都是最先进的。

出门就能享受到全国最优质的医疗资源，别说三四线城市，二线城市也享受不到这个待遇。老家医院看不好的病，不得不千里迢迢赶到北京上海的大医院看病，这种事每天都会发生成千上万次。

对孩子来说，最重要的是教育资源。中国最优质的基础教育和高等教育资源都集中在北京和上海，尤其是高考分数上有着巨大的地域差异，都是独生子女，两个家族唯一的命根子和全部的希望，谁愿意牺牲孩子的教育和前途呢？

对大人来说，以金融和科技互联网为代表的中国最赚钱的工作也都集中在一线城市，为了自己的事业发展考虑，也必须留在一线城市。

孩子要教育，老人要医疗，大人要赚钱，这么一来，老人、孩子、大人都离不开上海了……

而且一线城市拥有最丰富的生活体验，所以最新最酷最潮的玩法都会率先在这里生根，孩子在这里长大能获得最开阔的视野和最广泛的见识。

上海迪士尼乐园

国际航线也是这里最密集，出国旅游最方便。连坐邮轮旅行也得来上海，现在上海已拥有全亚洲最先进的N艘邮轮，这是天津、深圳、香港、新加坡、东京港都不具备的。在上海缺乏竞争力的二线邮轮才会去深圳香港捞金，再过两年，全世界最先进的规模最大的邮轮也会从迈阿密来到上海。

上海吴淞口国际邮轮码头

还有，上海已拥有全国甚至全世界最优秀的治安环境和商业氛围。

越是文化多元的大城市，市民相对越相信法律，越遵守商业规则，越是小地方，相对社会越封闭保守，越是会体现出熟人社会的特点，权力特别傲慢，办点什么事都要找人托关系，没背景的屌丝要独自创业几乎不可能，而且会有更多的欺生宰客现象。

举个例子，力哥在上海的机场火车站排队等出租已经习惯了井然有序的排队节奏，但在其他一些城市的机场火车站的出租车候车区的秩序那真叫一个乱，时不时能看到随意插队，随意拦车的现象。这既体现了管理水平落后，也说明规则意识薄弱。

更何况，他们一家都是上海土著，所有的亲友、老同学、老同事、老邻居等各种社会关系全部集中在这座城市，他们在这座城市生活了几十年，真的离开这座城市，在情感上谈何容易？

所以让他们把房子都卖了去三线生活，实在有些强人所难。

我们出生在中国，就注定了我们的人生是hard模式，穷人有穷人的烦恼，富人也有富人的忧愁，小地方有小地方的痛苦，大城市也有大城市的艰辛。

总之一句话，做人不容易。

如果真要说幸福感，到底是这种坐拥5套房产价值2000万的魔都土著更高，还是生活在三四线城市自得其乐的小伙伴更高，真的很难说。

很多人说货币会贬值，股票基金风险大，这些看不见摸不着的金融资产不是真正的财富，只有看得见摸得着不断升值抗通胀的房子才是真实财富，所以无数人在拼命买房。

可房子真的是真实财富吗？

那天聊天到最后，韩梅梅告诉我，她管不了那么多了，明天就拿户口本先去民政局把婚离了，就算现在离婚也要等上一年半载才有资格申请房贷。

这或许就是生活在北京、上海这种全世界屈指可数的超级超级超级大都会的居民的无奈和悲哀吧。

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